A la hora de comprar un nuevo piso o casa nos fijamos en muchos detalles, pero hay un procedimiento que puedes seguir para saber lo que cuesta realmente teniendo en cuenta lo recogido por la istración pública, por el Ministerio de Hacienda. Podemos hacerlo buscando o averiguando el valor de referencia catastral que nos dirá cuál es el valor de una casa. Por eso, en los próximos párrafos te explicamos cómo calcular este valor de referencia de una vivienda o de un terreno en el catastro.
Lo único que tenemos que saber para seguir este tutorial es la ubicación exacta de la casa o terreno que te interesa. Además, también necesitaremos tener algún método de identificación para
Qué es el valor catastral y de referencia catastral
El valor catastral de un inmueble es la valoración que hace de él la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Como explican desde la web del Ministerio de Hacienda y Función Pública, el Catastro “contiene la descripción de los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales, cuya inscripción en el mismo es obligatoria y gratuita, características que lo diferencian del Registro de la propiedad”.
Como explican desde la propia web del Ministerio de Hacienda, se trata de un valor istrativo fijado objetivamente para cada bien inmueble. Se usan una serie de criterios específicos para conseguir este valor. Los criterios son, esencialmente, los siguientes: localización del inmueble y circunstancias urbanísticas, coste de ejecución material de las construcciones, honorarios, tributo… además de gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, etc.
En esencia, el valor catastral es la diferenciación e identificación de tu inmueble, el DNI del inmueble, por así decirlo. No se trata de un valor fijo, sino que, con el paso del tiempo, debido a la devaluación va a ir cambiando. En el caso del valor catastral deberás saber que no va a cambiar hasta cada década de forma regular, a causa de cambios istrativos y actualizaciones necesarias acorde con otros inmuebles y construcciones del municipio en el que se encuentre. De hecho, por cuenta propia, deberás notificar cualquier modificación que realices en el inmueble y afecte en este caso a la descripción catastral y a su valor.
También deberías comunicar los aspectos que pueden hacer que tu inmueble gane valor o se modifiquen las condiciones iniciales del mismo, ya sea la realización de una reforma, la separación de un inmueble en dos, construcción de una piscina o garaje, etc. Es importante y obligatorio que se notifiquen estas diferencias de condiciones que influyen en el valor catastral, pues influyen en los impuestos. Si a la hora de pagar los impuestos ves que estás en desacuerdo y todo se debe a una mala asignación del valor catastral a tu inmueble, deberás notificarlo y asegurarte de tu valor catastral con un arquitecto técnico. Si en ese momento se ve alguna discrepancia o incongruencia, acorde a los valores que refiere la istración, se podrá proceder a una reclamación ante la Dirección General del Catastro.
Pero debemos tener en cuenta que desde el año 2022 también existe otro valor: el valor de referencia catastral. No es similar al valor catastral, sino que el valor de referencia, como recogen desde la web de ayuda del Catastro, es “el determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario.
En resumidas cuentas, podemos decir que este catastro tiene y cumple tres funciones clave:
- Para que los Ayuntamientos puedan hacer planes de ordenamiento territorial.
- Para tener un control y poder calcular los impuestos que se pagan a los ayuntamientos.
- Como garantía jurídica para evitar el fraude en el sector inmobiliario.
De carácter público, podremos conocer dónde se ubica la edificación y evitar problemas en el futuro, entre los que se encuentran las operaciones de compraventa, en el reparto de los bienes de una herencia, las donaciones en vida… pero también obtener información importante como el año de construcción, metros cuadrados, planos…
Y este podemos consultarlo a través de Internet, donde en los próximos párrafos te explicamos cómo hacerlo desde cualquier navegador accediendo a la página correspondiente.
Diferencias entre valor catastral y valor de referencia catastral
Para entender bien ambos conceptos, además de habernos remitido a cada una de sus definiciones, hay que tener en cuenta que el valor catastral siempre se va a obtener a través de una visión neutral del precio de los inmuebles, en los que se va a tener en cuenta diferentes elementos que van a aumentar en mayor o en menor medida su importe. Una vez que se haya calculado la cifra de cada edificación, es cuando entra en juego el valor de referencia catastral, que representa una media de todos los precios que se han recogido en una ubicación concreta y se impone una base mínima por la que vender o comprar. Es decir, nunca se debe realizar operaciones por debajo del coste promedio que se haya establecido con esa referencia, pero si el valor que se ha declarado es mayor se debe proceder a la tributación.
También hay que esclarecer que el valor de referencia va de la mano del término de valor del mercado una vez que se ha detallado el valor de la propiedad mediante los datos del catastro. Cabe destacar que en ningún momento se puede sobrepasar el valor de mercado estipulado. Asimismo, es importante remarcar que este valor de mercado variará en función de la zona en la que se encuentre la vivienda construida.
Por otra parte, otra de las distinciones entre valor catastral y de referencia catastral es el modo de calcular este último, puesto que hay esta última se calcula de forma anual, por lo que se tiene que actualizar los precios de compraventa de todos los inmuebles que han sido verificados ante notario y se encuentran reflejados en los documentos de la Dirección General del Catastro para ver si la base imponible ha sufrido alguna alteración y si los valores han subido o bajado.
Cómo saber el valor de referencia catastral
Ante el mismo, además, bien vale mencionar que cada inmueble tiene asignado este valor catastral, del cual se realiza en base a diferentes criterios.
- Localización, circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y aptitud para la producción.
- Coste de ejecución material de las construcciones, antigüedad de la edificación, tributos y otras condiciones de las edificaciones.
- Circunstancias y valores del mercado.
- Cualquier otro factor relevante determinado reglamentariamente.
Si lo que queremos es consultar el valor de referencia primero debemos conseguir el número de referencia catastral. Podemos consultarlo si lo tenemos en algún documento de nuestra casa o edificio, pero también podemos buscarlo a través de Internet. Además, debes tener en cuenta que para saber el valor de referencia catastral de un inmueble no necesitamos ser propietarios del mismo ni aportar ningún tipo de dato. Puedes consultarlo de tu propia casa, pero también de la casa que quieras independientemente de quién sea el dueño o de dónde esté.
Como veremos en las siguientes líneas, este es un dato que podemos hallar por internet en la sede electrónica del catastro.
Referencia catastral
Lo primero que debemos hacer es saber la referencia catastral. Necesitamos conocerla para poder averiguar el valor así que lo primero que haremos será ir a la web de la sede del Catastro y rellenar los datos…
- Abre la página web de Sede Electrónica del Catastro
- Toca sobre “Buscador de inmuebles y visor cartográfico”
- Elige entre los diferentes apartados
- Calle / número
- Polígono / Parcela
- Coordenadas
- CRU
- Escoge “Calle / número”
- Rellena todos los datos que te pide la web
- Provincia
- Municipio
- Vía o calle
- Número
- Bloque, escalera, planta, puerta
- Espera que carguen los resultados (tardará más en cargar dependiendo del municipio o ciudad que elijas ya que existirán muchos más resultados)
- Confirma con “datos”
Una vez que hayamos completado esto, nos cargará una web donde tendremos la referencia catastral del inmueble y una serie de datos: localización, clase, uso principal, superficie construida, año de construcción… Y lo primero que veremos será la referencia catastral que debemos copiar y pegar para averiguar el valor.
Los técnicos que atienden en Catastro Directo te ayudarán en los procesos relacionados con la Sede Electrónica del Catastro, así que podrás consultarles cualquier duda sobre lo que te hemos explicado antes. También podrás aprovechar para recibir una valoración de límites de parcelas o para la ubicación de inmuebles en la cartografía del catastro. Para hacer una videoconferencia con CADI podrás utilizar tu ordenador, un tablet o un móvil, siendo el requisito principal, como es obvio, que dispongas de cámara.
Ten en cuenta dos aspectos importantes. El primero de ellos es que tienes que pedir cita al CADI antes de recibir atención. Para ello tendrás que llamar a uno de estos números 91 387 45 50 o 902 37 36 35. Asimismo, por si ya lo conoces por adelantado, la videoconferencia se hará con el software Circuit.
